6月份两家物业公司登陆港股市场，物业管理行业出现“上市潮”？
今年6月，我国香港资本市场集中迎来两家物业企业上市。6月22日，佳兆业集团控股有限公司发布公告称，建议分拆附属公司佳兆业物业在香港交易所主板上市，目前已确认可进行分拆。 在佳兆业集团发布公告的3天前，碧桂园服务（HK.6098）刚刚登陆港交所。碧桂园服务是碧桂园拆分而出的物业服务公司，上市当天价格达到每股10港元，总市值最高达到250亿港元，成为当天港股物业服务板块市值第一的公司。实际上，除了佳兆业、碧桂园之外，大型房地产企业布局物业行业已成趋势。中海地产、绿城集团等纷纷拆分物业管理部门上市，除此之外，还有一些专业经营物业管理的公司登陆资本市场。
为何近年来物业管理行业出现“上市潮”？
据解放日报·上观新闻记者统计，目前已登陆港股市场的内地物业管理公司至少有8家，除了6月19日上市的碧桂园服务之外，其他7家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国和雅生活服务。算上即将上市的佳兆业物业，一共有9家。2018年2月1日，南都物业成功登陆A股市场，成为内地首家登陆A股的物业企业。这些上市的物业公司主要包括两类，第一类是专业化的物业运营企业，例如“彩生活”“祈福生活服务”等。其中“彩生活”是内地登陆港股的第一家物业管理企业，管理面积超过4.2亿平方米，排名上市物业公司中首位，超过第二名的中海物业两倍。
其备受资本关注的是“彩生活智慧社区生态圈”的概念，以传统物业服务为基础，孵化出电梯、停车、能源、维修等30余项相关产品，形成完整产业链。这一类物业管理企业依托的是专业化的物业运营和资金操作能力，通过扩大规模和发展增值产业实现资产增长。第二类是大型房企拆分的物业管理部门，例如碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务等。这些企业的发展往往依托背后的大型地产公司资源，通过房企的市场拓展带动物业企业进驻更大市场。以碧桂园服务为例，截至2017年12月31日，碧桂园集团在内地的土地储备约为2.82亿平方米，全年新增的土地储备规模位列内地开发商首位，其全线化、规模化的城市布局为碧桂园服务的发展提供有力支撑。
从2015年到2017年，碧桂园服务的营业收入不断增长，净利润也有所提升，2017年，碧桂园服务净利润率达到14%。另一家企业“雅生活服务”的股东包括雅居乐和绿地集团两大地产商，在内地的物业管理行业中也属罕见，上市当天，估值就高达164亿港元。公开数据显示，大部分物业类上市企业在资本市场表现亮眼。今年上半年，彩生活、中海物业、绿城服务及雅生活服务等股价涨幅均超过20%，其中彩生活的股价年内已累计上涨64%。2017年的年报显示，这些公司的净利润增长十分可观，其中彩生活的净利润同比增长70.76%，碧桂园服务的净利润同比增长126.3%，雅生活服务的净利润同比增长84.7%。
物业管理行业成为新风口
政策调控下，住宅市场驶入平稳发展轨道。在不少业内人士看来，住房后市场的重要组成部分——物业管理行业正在涌现新的机会。目前，传统物业行业存在物业服务成本不断刚性上涨、物业费调价机制缺失、人才流失严重等问题，收入和人力资源成本的不配套使得物业管理行业发展遇到瓶颈。通过上市，可以获取更多资金来源，为物业管理企业的发展提供更多机会。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，除了融资以外，大型房企拆分物业部门上市，还能让子业务在行业内更有竞争力。现如今，房地产企业集中度不断提升，要让物业行业站上“风口”，必须借助资本市场。与此同时，上市还为物业企业带来良好口碑和品牌效应，有助于物业行业规范化。
值得注意的是，这些上市的物业管理企业中，不少已经开创了全新的盈利模式，不再依靠收取物业管理费用作为唯一的收入来源。首先是开拓与物业服务相关的增值服务，例如彩生活打造的“彩生活智慧社区生态圈”，不仅形成完整产业链，还通过物业服务孵化了相关的创业企业。以彩生活与创业企业“E师傅”的合作为例，彩生活将平台的公共维修和社区居民的家庭维修两大板块业务给E师傅；作为回报，E师傅引入彩生活作为战略投资者持有公司约5%的股份。自从彩生活在2014年上市后，这一思路已在行业广泛推广。另外，互联网和智能技术也被运用到物业管理行业。雅生活服务通过搭建线上线下一体化平台，给传统物业插上“互联网+”翅膀，推出包括“雅管家”“雅商家”及“雅助手”三大移动应用程序及“雅管家”微信公众号，通过智能互联增强了物业服务的社区性和互动性，从而以更低的成本带给用户更好的体验。
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